Der Auszug aus der Mietwohnung ist geschafft, das Übergabeprotokoll ist unterschrieben – doch von der Mietkaution fehlt jede Spur. Häufig begründen Vermieter die Verzögerung mit der noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung. Aber ist das rechtens? Darf der Vermieter die gesamte Kaution monatelang blockieren, nur weil am Jahresende eventuell eine Nachzahlung droht?

In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche gesetzlichen Grenzen gelten, wie der Bundesgerichtshof (BGH) entscheidet und wie Sie Ihr Geld schnell zurückerhalten.

Grundsatz: Darf der Vermieter die Kaution wegen Nebenkosten einbehalten?

Ja, aber nur unter sehr strengen Voraussetzungen. Grundsätzlich dient die Mietkaution dem Vermieter als Sicherheit für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis (§ 551 BGB). Dazu gehören auch offene Nebenkostenforderungen.

Allerdings gilt: Der Vermieter darf nicht pauschal die gesamte Kaution zurückbehalten, sondern lediglich einen angemessenen Teil.

BGH-Rechtsprechung: Wie viel Geld darf zurückgehalten werden?

Nach einer Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. VIII ZR 71/05) darf der Vermieter nur so viel von der Kaution einbehalten, wie voraussichtlich für die Nachzahlung der Betriebskosten benötigt wird.

• Berechnungsgrundlage: Als Richtwert dient die Nachzahlung aus den vorangegangenen Abrechnungszeiträumen.

• Angemessener Einbehalt: Erwartet der Vermieter eine Nachzahlung von beispielsweise 200 Euro, darf er auch nur diesen Betrag einbehalten. Die verbleibende Restkaution muss er unverzüglich an den Mieter auszahlen.

• Unzulässig: Die Einbehaltung der vollen Kaution (z. B. 1.500 Euro) bei einer zu erwartenden Nachzahlung von wenigen Hundert Euro ist rechtswidrig.

Welche Fristen gelten für die Nebenkostenabrechnung?

Gemäß § 556 Abs. 3 BGB hat der Vermieter für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung exakt 12 Monate Zeit nach Ablauf des jeweiligen Abrechnungszeitraums.

Beispiel: Endet der Abrechnungszeitraum am 31. Dezember 2025, muss Ihnen die Abrechnung spätestens am 31. Dezember 2026 zugehen. Verstreicht diese Frist ohne Ihr Verschulden, ist eine Nachforderung des Vermieters ausgeschlossen (Ausschlussfrist) – und der Einbehalt der Kaution wird somit gegenstandslos.

Rechte der Mieter: Was tun bei unberechtigtem Einbehalt?

1. Teilauszahlung verlangen: Ist die Prüfungsfrist von üblicherweise 3 bis 6 Monaten abgelaufen und liegen keine Schäden an der Wohnung vor, muss der Vermieter die Kaution abzüglich des angemessenen Sicherheitseinbehalts auszahlen.

2. Begründung einfordern: Der Vermieter muss konkret darlegen, auf welcher Grundlage er den Einbehalt berechnet.

3. Mahnung setzen: Reagiert der Vermieter nicht oder behält er zu viel Geld ein, sollten Sie ihn schriftlich unter Fristsetzung zur Auszahlung auffordern.

Checkliste: So fordern Sie Ihre Kaution richtig zurück

• [ ] Übergabeprotokoll prüfen: Wurden Schäden festgestellt? Wenn nein, entfällt ein Einbehalt wegen Reparaturkosten.

• [ ] Bisherige Abrechnungen prüfen: Gab es in den Vorjahren Nachzahlungen oder Guthaben?

• [ ] Angemessenen Betrag schätzen: Berechnen Sie die voraussichtliche Nachzahlung realistisch.

• [ ] Schriftliche Mahnung senden: Fordern Sie die Auszahlung des unstrittigen Restbetrags mit klarer Frist (z. B. 14 Tage).

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